Viager libre
L'acquéreur jouit du bien dès la signature. Le vendeur perçoit bouquet et rente mais quitte les lieux. Aucune décote d'occupation ne s'applique : la rente se calcule sur la valeur vénale entière.
Simulateur de calcul viager gratuit
bouquet et rente en 2 minutes
Notre logiciel de calcul viager en ligne estime bouquet et rente viagère pour un viager libre ou occupé, sur une ou deux têtes. Tables d'espérance de vie INSEE 2024, comparateur en temps réel, fichiers Excel et PDF téléchargeables. 100 % gratuit, sans inscription.
100 % gratuit Tables INSEE 2024 Aucune inscription
Vos parametres
Type de viager
32 %
Droit d'usage et d'habitation conserve par le vendeur.
Bouquet
%
Capital verse comptant a la signature.
Vendeur 178 ans
Sexe
Rente mensuelle estimee
1 040 € / mois
Soit 12 482 € par an • bouquet de 57 120 €
Methode I
Taux d'annuite
1 177 €
Taux retenu 10,6 %
Methode II
Esperance de vie
903 €
EV 12,3 ans
| Valeur du bien | 280 000 € |
| Decote DUH | 32 % |
| Valeur residuelle | 190 400 € |
| Bouquet | 57 120 € |
| Capital a renter | 133 280 € |
| Esperance de vie retenue | 12,3 ans |
| Total percu sur EV (moy.) | 210 645 € |
| Difference avec valeur initiale | -69 355 € |
Comprendre le viager en trente secondes
Viager occupé
Le vendeur conserve l'usage du logement par un DUH. Une décote s'applique sur la valeur vénale, abaissant le capital à renter. C'est la forme la plus courante en France.
Sur deux têtes
Vente d'un couple : la rente continue intégralement au survivant. Le calcul retient une espérance de vie conjointe plus longue, ce qui réduit la rente mensuelle.
Comment notre simulateur calcule
- I
Valorisation du bien
Le simulateur part de la valeur vénale libre, le prix auquel votre bien se vendrait sur le marché libre dans des conditions normales de transaction.
- II
Décote du DUH
Si le vendeur reste occupant, on retranche la valeur du droit d'usage et d'habitation, calculée à partir de l'âge, du sexe et du loyer théorique.
- III
Choix du bouquet
Le bouquet est librement fixé entre les parties. Il représente classiquement 10 à 30 % de la valeur résiduelle. Plus il est élevé, plus la rente baisse.
- IV
Espérance de vie
On utilise les tables INSEE 2024 par âge et par sexe. Pour un couple, l'espérance de vie conjointe du dernier survivant est calculée automatiquement.
- V
Conversion en rente
Deux méthodes sont calculées en parallèle : taux d'annuité barémique et division du capital par l'espérance de vie. Les deux résultats convergent à 5-15 % près.
- VI
Indexation et fiscalité
La rente est indexée annuellement sur l'indice des prix. Seule une fraction est imposable, selon l'âge du crédirentier au jour de l'entrée en jouissance.
Pourquoi deux résultats ?
Le marché viager n'a pas de barème unique. Deux écoles cohabitent. Notre simulateur affiche les deux pour vous laisser arbitrer.
Le taux d'annuité
Issue des barèmes Daubry / Crédit Foncier, cette approche applique au capital à renter un taux dépendant de l'âge et du sexe. C'est la méthode de référence chez les notaires.
rente = capital × taux(âge, sexe) ÷ 12
Avantage : largement reconnue, prudente. Inconvénient : peu transparente sur la longévité réelle.
L'espérance de vie
On divise le capital par l'espérance de vie INSEE en mois, sans actualisation. Lisible, intuitive : la rente est ce qu'il faut payer pour rendre le bien sur la durée moyenne.
rente = capital ÷ (EV en années × 12)
Avantage : transparente. Inconvénient : ignore la valeur temps de l'argent.
Trois exemples concrets
M. D., 78 ans
Maison 450 000 €, viager occupé, célibataire
| Bien | 450 000 € |
| DUH | 42 % |
| Bouquet | 90 000 € |
| EV | 10,0 ans |
| Rente (taux) | 1 510 € /mois |
Couple, 72 / 70 ans
Appartement 300 000 €, viager occupé, deux têtes
| Bien | 300 000 € |
| DUH | 45 % |
| Bouquet | 60 000 € |
| EV conjointe | ~24,0 ans |
| Rente (taux) | 700 € /mois |
Mme R., 82 ans
Viager libre 250 000 €, célibataire
| Bien | 250 000 € |
| DUH | — |
| Bouquet | 50 000 € |
| EV | 9,6 ans |
| Rente (taux) | 2 083 € /mois |
Les six paramètres qui influent sur le calcul
01
L'âge du crédirentier
Le paramètre le plus déterminant. Plus le vendeur est âgé, plus son espérance de vie est courte, plus la rente est élevée pour un capital donné.
02
Le sexe
Les femmes ont en moyenne 3 à 4 ans d'espérance de vie en plus au même âge (INSEE 2024). Cette différence se répercute directement sur la rente.
03
La valeur du bien
Pierre angulaire du calcul : tout part de la valeur vénale libre. Une expertise indépendante reste vivement conseillée pour éviter les déséquilibres.
04
Le DUH ou l'usufruit
L'occupation conservée par le vendeur fait baisser le capital à renter, parfois de 25 à 50 %. Plus le vendeur est jeune, plus la décote est forte.
05
Le bouquet versé
Sa hauteur arbitre le compromis liquidité / rente. Un gros bouquet sécurise le vendeur et soulage la mensualité de l'acheteur.
06
Une ou deux têtes
La rente conjointe sur un couple allonge l'espérance combinée, ce qui mécaniquement abaisse le montant mensuel versé à chacun.
Fiscalité de la rente viagère
La rente n'est imposable qu'à hauteur d'une fraction, déterminée par l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance. Cette fraction reste figée pour toute la durée de la rente.
| Âge du crédirentier | Fraction imposable | Fraction exonérée | Exemple sur 12 000 €/an |
|---|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % | 8 400 € imposables |
| De 50 à 59 ans | 50 % | 50 % | 6 000 € imposables |
| De 60 à 69 ans | 40 % | 60 % | 4 800 € imposables |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % | 3 600 € imposables |
Source : article 158-6 du Code général des impôts. Mise à jour 2025.
Questions fréquentes
Quel logiciel gratuit puis-je utiliser pour calculer un viager ?
Notre simulateur de calcul viager en ligne, accessible directement sur cette page, est entièrement gratuit et ne nécessite aucune inscription. Il calcule le bouquet et la rente pour un viager libre ou occupé, sur une ou deux têtes, en utilisant les tables d'espérance de vie INSEE 2024. Vous pouvez également télécharger notre fichier Excel autonome si vous préférez travailler hors-ligne. Pour une transaction réelle, ces outils restent indicatifs : seul le notaire produira la simulation officielle.
Comment calculer le viager libre ?
Le calcul d'un viager libre suit trois étapes. On retient la valeur vénale du bien sans aucune décote d'occupation. On déduit le bouquet, généralement entre 10 et 30 % de la valeur. Enfin, on transforme le capital restant en rente viagère mensuelle en le multipliant par un taux d'annuité dépendant de l'âge du vendeur. À paramètres identiques, le viager libre génère environ deux fois plus de rente que le viager occupé.
Comment calculer le montant d'une rente viagère ?
Deux méthodes coexistent. La méthode du taux d'annuité multiplie le capital par un pourcentage annuel croissant avec l'âge du vendeur, puis divise par 12. La méthode de l'espérance de vie divise le capital par le nombre d'années d'espérance de vie restante, puis par 12. Notre simulateur affiche les deux résultats ; ils convergent à 5-15 % près.
Comment calculer la valeur d'un viager sans rente ?
Le viager sans rente consiste à céder le bien contre un bouquet unique. On prend la valeur vénale, on applique la décote d'occupation (DUH ou usufruit), et le résultat est le bouquet à verser. Pour un bien de 300 000 € avec un DUH de 40 %, le bouquet sera de 180 000 €. Cette formule attire les vendeurs qui préfèrent un capital immédiat.
Le simulateur de calcul viager gratuit est-il fiable ?
Notre simulateur utilise les tables d'espérance de vie INSEE 2024 et une méthode actuarielle standard (rendement locatif 4,5 %, taux d'actualisation 2,5 %). Les résultats sont proches à 5-10 % du barème Daubry utilisé par les notaires. Cependant, il reste un outil d'estimation : seule la simulation du notaire fait foi pour l'acte de vente.
Quelle est la différence entre le bouquet et la rente viagère ?
Le bouquet est la somme versée comptant à la signature de l'acte notarié. La rente viagère est le montant mensuel versé au vendeur jusqu'à son décès. Les deux composantes sont complémentaires : un bouquet élevé réduit la rente, et inversement. Le vendeur et l'acheteur négocient librement la répartition.
Comment se calcule la décote d'occupation (DUH) en viager occupé ?
La décote correspond à la valeur économique de l'occupation conservée par le vendeur. On capitalise un loyer théorique sur l'espérance de vie du vendeur, avec un taux d'actualisation. Notre simulateur suggère automatiquement un taux DUH basé sur l'âge et le sexe, modifiable manuellement.
Quelle est l'espérance de vie d'un homme de 75 ans ?
Selon les tables INSEE 2024, un homme de 75 ans a une espérance de vie résiduelle de 11,8 ans. Une femme du même âge a 14,5 ans. Ces données sont utilisées directement par notre simulateur pour calculer la rente viagère.
Pourquoi la rente d'une femme est-elle plus faible que celle d'un homme du même âge ?
Les femmes ont une espérance de vie statistiquement plus longue. La rente étant calculée pour couvrir le capital sur toute la durée de vie restante, une durée plus longue implique des mensualités plus faibles. À 75 ans, l'écart d'EV entre hommes et femmes est de 2,7 ans (INSEE 2024).
Comment fonctionne le viager sur deux têtes pour un couple ?
La rente est versée jusqu'au décès du dernier survivant (clause de réversibilité totale). L'espérance de vie du couple est calculée comme celle du dernier survivant, qui est mathématiquement plus longue que celle de chacun pris séparément. Notre simulateur intègre cette formule automatiquement.
Le barème Daubry est-il le même que celui du notaire ?
Le barème Daubry est l'outil de référence le plus utilisé par les notaires et viagéristes en France. Il repose sur les tables INSEE et un rendement locatif de 4,5 %. Notre simulateur utilise des paramètres comparables, les résultats sont proches à 5-10 % près. Pour une transaction réelle, le notaire appliquera son propre barème.
La rente viagère est-elle imposable ?
Oui, mais partiellement. Seule une fraction de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et seulement 30 % à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI). Cette fraction est fixée définitivement à l'entrée en jouissance.
Quel pourcentage de bouquet choisir ?
Il n'y a pas de règle absolue. En pratique, le bouquet représente entre 10 % et 30 % de la valeur résiduelle du bien. Un bouquet élevé sécurise le vendeur en cas de défaillance de l'acheteur, mais réduit la rente mensuelle. Utilisez le curseur de notre simulateur pour comparer différents scénarios.
Que devient le viager si l'acheteur ne paye plus la rente ?
L'acte notarié inclut systématiquement un privilège du vendeur et une clause résolutoire. En cas d'impayés répétés, le vendeur peut récupérer le bien et conserver à titre de dommages-intérêts les sommes déjà perçues, y compris le bouquet. C'est une protection forte pour le crédirentier.
Combien coûtent les frais de notaire dans une vente en viager ?
Les frais de notaire sont calculés sur la valeur vénale totale du bien, comme pour une vente classique. Ils représentent environ 7 à 8 % dans l'ancien. En viager occupé, la base de calcul reste la valeur vénale libre (et non la valeur décotée), ce qui peut surprendre.
Le vendeur paie-t-il la taxe foncière en viager occupé ?
En viager occupé avec DUH, le vendeur paie la taxe d'habitation (si applicable) et les charges courantes. La taxe foncière revient à l'acheteur (nu-propriétaire), sauf clause contraire dans l'acte. Les gros travaux (article 606) sont également à la charge de l'acheteur.
Y a-t-il un âge minimum ou maximum pour vendre en viager ?
La loi n'impose aucun âge minimum ou maximum. En pratique, les ventes se concentrent entre 70 et 85 ans. Avant 65 ans, la décote DUH est trop forte et la rente trop faible pour intéresser le vendeur. Après 90 ans, le risque de nullité pour absence d'aléa augmente si le vendeur est gravement malade.
Comment est calculée la revalorisation annuelle de la rente ?
La quasi-totalité des contrats prévoient une clause d'indexation annuelle, généralement sur l'indice des prix à la consommation INSEE hors tabac. À 4 % d'inflation annuelle, une rente initiale de 1 500 € devient environ 1 825 € après cinq ans. L'indice de référence est fixé dans l'acte notarié.
À propos de l'auteur
Henri Vasseur, expert en transactions viagères
Henri Vasseur a passé près de 30 ans dans l'univers des transactions viagères, dont 15 ans comme collaborateur d'études notariales en Île-de-France et en région PACA. Il a contribué à plus de 400 dossiers de viager libre et occupé.
Aujourd'hui retiré de l'activité opérationnelle, il consacre son temps à la pédagogie autour du viager : formations courtes pour seniors, contributions à des publications spécialisées et conception d'outils de simulation accessibles au grand public.
Le simulateur est l'outil qu'il aurait voulu mettre entre les mains de ses clients dès le premier rendez-vous : pédagogique, sans biais commercial, transparent sur la méthode.
« Le viager est encore trop souvent perçu comme un produit réservé aux initiés, alors qu'il devrait être un complément de retraite envisagé par tout propriétaire senior dont les revenus diminuent. Démystifier le calcul est, à mes yeux, le premier pas vers une décision sereine. »